新加坡位于东南亚繁华的中心地带，以其经济实力和充满活力的房地产景观而闻名。 随着新加坡不断发展成为全球中心，其房地产市场也在不断发展，为投资者、房主和租户提供了机遇和挑战。
在本文中，让我们与 One IBC 一起深入研究新加坡房地产市场的复杂趋势，重点关注房地产价格的动态和不断变化的租赁市场。 通过了解发挥作用的力量，您将能够更好地驾驭这个充满活力的领域，并就房地产投资、租赁甚至您自己的住宅做出明智的决定。 加入我们，了解新加坡房地产现状并展望新加坡房地产格局的未来。
新加坡市场格局
要理解塑造新加坡房地产市场的复杂趋势，我们必须首先关注更广泛的经济格局。 新加坡，通常被称为“狮城”，是一个在全球舞台上有着巨大影响力的小岛国。 在创新、金融智慧和战略定位的推动下，其经济已成为亚洲最受欢迎的商业和居住目的地之一。
新加坡当前经济形势
截至2023年，新加坡经济多年来经受了无数次经济风暴，保持着弹性和适应性。 尽管国土面积不大，但国内生产总值（GDP）始终位居世界前35位，是该地区的经济强国。 其经济的特点是行业多元化，包括金融、技术、制造和物流。
新加坡作为全球贸易中心的战略位置对其经济成功发挥了关键作用。 其繁忙的港口、高效的交通基础设施和友好的营商政策吸引了来自世界各地的跨国公司和投资者。 然而，承认不断变化的全球经济环境至关重要，因为贸易紧张和经济衰退等外部因素可能会严重影响新加坡的经济表现。
影响房地产市场的因素
了解新加坡房地产市场的动态需要整体视角，考虑影响其轨迹的各种因素：
- 政府政策：新加坡政府通过监管措施对房地产行业产生强大的影响力。 这些政策旨在维护稳定、遏制投机、确保可持续增长。 政策范围包括印花税和贷款价值限额等降温措施，以及决定住宅、商业和工业空间分配的土地使用规划。
- 全球经济趋势：新加坡对国际贸易的开放程度意味着全球经济趋势对其房地产市场产生直接影响。 主要贸易伙伴的经济繁荣或衰退可能会影响投资模式、商业空间需求，甚至潜在买家的购买力。
- 人口统计：新加坡人口的构成是另一个关键因素。 年龄人口统计、移民政策和不断变化的社会趋势可以影响对不同类型房地产的需求。 例如，人口老龄化可能会增加对退休住房的需求，而年轻、充满活力的劳动力可能会推动对共享居住空间和经济适用房的需求。
市场细分：住宅、商业和工业
新加坡房地产市场分为住宅、商业和工业地产，每种市场都展现出其独特的趋势和特点：
- 住宅市场：新加坡的住宅市场包括一系列住房选择，从公共住房（HDB 公寓）到私人公寓和有地房产。 近年来，由于政府干预和买家偏好的变化，住宅物业价格出现波动。
- 商业市场：新加坡的中央商务区拥有闪闪发光的摩天大楼和世界一流的办公空间。 商业地产市场受到经济表现、办公空间需求以及联合办公空间等趋势的影响。
- 工业市场：新加坡的工业部门包括制造、物流和仓储设施。 该行业的趋势与更广泛的物流和制造业密切相关，而后者又依赖于全球贸易和技术进步。
新加坡房地产市场趋势
新加坡房地产市场以其弹性和适应性而闻名。 它在经济衰退、全球不确定性和政府政策转变的过程中生存下来并蓬勃发展。 这种韧性部分归因于新加坡人坚信房地产是一种稳定且有利可图的投资，通常被称为拥有住房的“新加坡梦”。
市场可大致分为私人和公共住房部分：
- 私人住房：该部分包括公寓、有地房产和行政公寓 (EC)。 它迎合了新加坡富裕人群和寻求高端生活选择的外籍人士社区的需求。
- 公共住房（HDB）：住房和发展局（HDB）为大多数新加坡居民提供负担得起的公共住房。 这些组屋有各种尺寸和类型，可满足新加坡人多样化的住房需求。
2023年新加坡房地产市场走势分析
尽管需求下降，新加坡的住宅房地产价格却超出了预期，取得了令人瞩目的涨幅。 2023年第一季度，私人住宅房地产指数在季度强劲增长后，同比飙升11.44%：2022年第四季度为8.64%，第三季度为13.61%，第二季度为10.64%，第一季度为7.77%。 经通胀调整后，2023 年第一季度价格同比上涨 5.59%。
按地区细分：
- 在核心中部地区（CCR），2023 年第一季度非有地私人住宅物业价格同比上涨 5.77%（经通胀调整后为 0.22%），延续了 2022 年第四季度上涨 4.98%、6.88% 的增长模式。 第三季度为 %，第二季度为 3.98%，第一季度为 3.2%。 最近一个季度价格环比上涨 0.83%（但根据通货膨胀调整后下降 0.44%）。
- 在中部其他地区 (RCR)，2023 年第一季度房地产价格同比大幅上涨 17.72%（经通胀调整后为 11.54%），是近期同比增长率最高的地区之一。 2023 年第一季度价格也环比上涨 4.39%（经通胀调整后为 3.09%）。
- 在中部以外地区 (OCR)，继 2022 年第四季度同比上涨 9.59%、第三季度同比上涨 18.58% 之后，2023 年第一季度房价同比上涨 8.92%（经通胀调整后为 3.2%） ，第二季度为 10.21%，第一季度为 9.97%。 最近一个季度，价格上涨 1.88%（经通胀调整后上涨 0.6%）。
从 2016 年到 2022 年，新加坡住宅房地产市场的价格累计上涨了 37.5%（经通胀调整后为 22.2%），从前三年约 8% 的跌幅（经通胀调整后为 7%）中恢复过来。
然而，市场降温措施抑制了这一趋势。 2022 年，包括新销售、转售和转售在内的房屋销售总额同比下降 34.8%，至 21,890 套，与 2021 年 60.5% 的大幅增长形成鲜明对比。这一趋势在 2023 年延续， 第一季度房屋销售量较去年同期大幅下降 22.9%，至 4,121 套。 预计全年需求将继续下降。
新加坡经济继 2021 年强劲增长 7.6% 和 2020 年收缩 4.1% 后，2022 年温和增长 3.6%。这一增长受到建筑、服务以及批发和零售贸易的推动。 然而，由于持续的通货膨胀、俄罗斯入侵乌克兰造成的干扰以及全球经济放缓，不确定性依然存在。 2023年第一季度，新加坡经济同比增长率仅为0.4%，为2020年第四季度以来的最低水平。贸工部预测全年经济增长率为0.5%至2.5%。
2023 年新加坡租赁市场趋势
租金飙升和租金供应下降
在当地居民和外国人需求不断增长的推动下，租金价格正在经历显着上涨。 住房竣工延误加剧了这种激增。
2023年第一季度，所有私人住宅物业的租金指数同比飙升33.4%（扣除通胀因素后相当于26.4%）。 据市建局报告，这标志着连续第五个季度实现两位数同比增长，也是 15 年来最大幅度的增长。 此外，按季度计算，2023年第一季度整体租金指数上涨7.2%（扣除通胀因素后上涨5.9%）。
截至 2023 年第一季度的一年里，有地房产的平均租金强劲增长 39.3%，而非有地房产的平均租金大幅上涨 32.4%。
高档公寓的租金回报率较低至中等
新加坡通常被认为是一个拥有高流动性市场的避风港，在亚洲各地的机构中享有盛誉。 然而，新加坡的房地产价格较高，导致业主的租金回报相对较低。
新加坡的公寓成本特别高，两居室单位的平均价格在 1,060,000 美元至 1,631,000 美元之间。 这种溢价归因于其作为“全球城市”的地位。 因此，新加坡的总租金收益率通常在 4.00% 至 5.56% 之间。
值得注意的是，与大型公寓相比，小型公寓的租金收益率往往较高，这符合许多房地产市场的普遍趋势。 值得注意的是，99 年期租赁房产由于与其他房产类型相比价格相对较低，因此在新加坡提供最高的租金收益率。
新加坡的私人租赁行业规模相对较小，主要面向外籍人士。 相比之下，住房和发展委员会 (HDB) 拥有本地部门所有出租单位的 81%。 2014年以来，外籍人士从核心中部地区向中部地区以外的郊区和边缘地区迁移的趋势明显。
总之，新加坡的房地产市场呈现出复杂且不断变化的格局。 尽管房地产市场表现出弹性和增长，特别是在高端市场，但它面临着政府降温措施和新加坡租赁市场降温等挑战。 在投资者和房主应对这种动态环境时，他们必须保持警惕，随时了解市场趋势、政府政策和不断变化的租户偏好。 未来一年，市场对利率上升和全球经济不确定性的反应将进一步塑造其轨迹。 无论是住宅、商业还是租赁领域，新加坡房地产市场的成功将继续需要适应性和对不断变化的因素的敏锐理解。
